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Clusterbewertung

Die Clusterbewertung wird zur Bewertung großer Wohnungsbestände meist von Finanzinvestoren für ihre Wohnportfilios angewendet. Zumeist gibt es für den Gesamtprozess der Bewertung ein sehr enges Zeitfenster, daher sind zur Bearbeitung ein größeres Team und einheitliche Standards notwendig. Die Bewertung des Portfolios erfolgt auf der Basis von Einzelbewertungen statistisch relevanter Stichproben. Bei Mehrfamilienhäusern orientiert sich die Wertermittlung dabei an den Ertragswerten oder den Cashflows, bei Einfamilienhäusern an Vergleichswerten. Das Gesamt-Portfolio beziehungsweise die einzelnen Sub-Portfolios zerlegt man in möglichst homogene Cluster. Dabei ist zwischen freien und preisgebundenen Objekten zu unterscheiden. Umfang und Ausgestaltung der Cluster differieren je nach Portfolio und Unternehmen. Clusterkriterien sind beispielsweise Größe der Kommune, Lage, Baujahr, Objektgröße, Kaufkraftkennziffern, Bestehen von öffentlicher Förderung oder Erbbaurecht und das Mietniveau. Aus den einzelnen Segmenten wird jeweils eine repräsentative Stichprobe gezogen. Um statistisch verwertbare Daten zu liefern, muss ein Cluster mindestens 200 Objekte, eine Stichprobe mindestens 30 Objekte beinhalten. Die Clusterbewertung setzt daher eine gewisse Größe des Portfolios voraus. Eine kritische Größe für Investitionen hinsichtlich des Umfangs eines Portfolios gibt es allerdings nicht, da es unterschiedliche Investoren gibt. Bei kleineren oder sehr inhomogenen Portfolios wird man jedoch häufig nicht um eine Totalerhebung herum kommen.

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